토지용어에서는 해마다 1문제는 출시 된다고 한다. 강사님은 이번강에서도 그렇듯 공부 할애 시간을 부동산학개론보다는 민법에 할애하라고 하신다.
토지이용활동상의 토지용어
감정평가상 토지의 용도별 분류는 다음과 같이 나눠진다.
| 전지 : 밭, 답지 : 논 신탄림지역 : 땔감이나 숯을 생산하기 위해 조성된 산림 용재림 : 건축재 등의 용도로 이용하기 위하여 조성된 산림 |
1. 후보지와 이행지
후보지 : 용도가 변경 중에 있는 토지를 말한다. 토지의 용도전환, 용도적, 경제적 공급으로 이해
※ 용도적 지역 상호간에 다른 지역으로 용도가 전환되고 있는 지역의 토지, 예를 들어 농지지역이 택지지역으로 용도가 전환되어가고 있는 토지를 택지후보지라고 한다.
이행지 : 용도적 지역의 세분된 지역 내에서 그용도가 변경중에 있는 토지를 말한다.
※위의 그림에서 용재림 지역이 진탄림 지역으로 바뀌거나 답지가 전지로 바뀌는 것을 이행지라고 한다.
2. 택지와 부지
택지 : 감정평가상의 용어, 주거용, 상업용, 공업용 등으로 현재 이용중이거나 이용 및 건축이 가능한 토지
※택지와 대지는 다른 개념, 대지는 건축법상 건축이 가능한 토지를 말한다.
부지 : 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥 토지, 쉽게 말해 모든 땅이라 보면 됨
건축 가능한 부지와 건축 불가능한 토지로 나눠짐. 그림 참고
3. 나지, 건부지, 공지
나지 : 토지에 건물 기타의 정착물이 없고, 지상권등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지
나지는 정착물이 없는(아무것도 없는) 땅이라 용도가 다양하고, 활용도가 높아 최유효이용이 가능하다. 그래서 일반적으로 건부지 가격보다 높게 측정.
※ 최유효이용 : 기술적, 경제적, 법률성으로 타당성 있는 대안중 최고의 가치를 창출할 수 있는 이용
건부지 : 건물이 들어서 있는 부지, 이미 건물이 들어가 있어 최유효이용이 나지 보다 낮다. 그래서 나지보다 가격이 낮게 평가 된다. 감가가 발생 할수 있음. 건부감가
다만 개발제한구역내에서는 건부지가 유용성과 시장성이 높기 때문에 건부지가격이 높게 평가 된다. 이를 건부증가 현상이라 한다.
공지 : 건축법에서는 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외한 나머지 부분을 공지라 한다.
※ 건폐율 : 건축면적/대지면적 *100이 건폐율.
※ 용적률 : 대지면적에 대한 연면적의 비율
4. 필지, 획지
필지 : 지번이 붙는 토지의 등록단위, 소유권이 미치는 범위화 한게를 표시, 권리관계를 명시하는 용어, 법률적 개념
획지 : 주로 토지의 감정 평가에 활용, 토지이용을 상정하여 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말함. 경제적 개념
ex) 1번지 2번지 3번지 건물의 주인이 다 다르고 감정가가 같은 경우 3필지에 1획지가 된다
ex) 1번지의 건물이 주상 복합인 경우고, 주택과 상가의 감정가가 다르게 나왔다고 가정하자. 이 경우는 1필지에 2획지가 된다.
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